Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью это очень сложная и объёмная тема раскрыть которую в рамках одной статьи невозможно — все равно что-нибудь будет не раскрыто.

Поэтому наш совет такой: Не стесняйтесь, звоните, пишите, приходите, спрашивайте — главное, обращайтесь к нотариусу — мы всегда бесплатно проконсультируем вас по любым нотариальным действиям и поможем в решении ваших вопросов.

Поэтому мы осветим здесь самые ключевые моменты. Договор (сделка) заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, переход права собственности на недвижимое имущество по договору подлежит государственной регистрации. Обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимого имущества требуется в редких случаях, прямо установленных в законе, и большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым снимая с себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.

Порядок нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Если вам принадлежит не целый объект имущества, то перед тем, как обратиться к нотариусу, желающий продать свою долю недвижимости обязан уведомить о своих намерениях всех остальных владельцев данной квартиры или жилого дома.

Остальные владельцы вправе отказаться от приобретения. В таком случае составляется отказ от преимущественного права покупки (ссылка на данный документ из раздела НД) и вы можете продавать принадлежащую вам долю любому лицу, желающему ее приобрести. В течение 1 (одного) месяца с момента их уведомления сособственники наоборот могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В этом случае они получают приоритет по сравнению с третьими лицами и это значит что используя свое право они приобретут вашу долю в имуществе за ту цену, которую вы просите. Таким образом, значительно снижается вероятность того, что доля недвижимости будет продана мошенникам по низкой цене.

Если вам принадлежит целый объект (квартира, земельный участок, жилой дом, комната и т.д.), то можно сразу обращаться к нотариусу.

Нотариус перед удостоверением договора сначала должен заказать необходимые документы как на имущество, так и в отношении сторон договора.

Поэтому лучше заранее либо обратиться в нотариальную контору с документами или направить сканы документов для того, что бы нотариус заранее мог заказать и получить необходимые выписки и документы.

Следующий шаг — это договорённость о цене, о порядке взаиморасчётов, т.е. как и когда будут переданы деньги за имущество (до подписания, при подписании или после подписания договора), затем подготовка документов на отчуждаемое имущество и поездка в нотариальную контору.

А вот на расчёте сторон надо остановиться подробнее...

Специфика купли-продажи объектов недвижимости (квартиры, земельные участки, жилые дома, гаражи и т.д.) в том, что после удостоверения сделки нотариусом покупатель должен зарегистрировать свои права в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Поэтому между моментом передачи денег и днём, когда он становится полноправным собственником купленной недвижимости, проходит некоторое время (разрыв во времени).

Продажа и покупка квартиры через депозит нотариуса — безопасный способ расчёта между сторонами сделки, который можно предусмотреть в договоре. В этом случае, покупатель вносит деньги на депозит нотариуса заранее, исполняя свою часть сделки, а продавец гарантированно получает деньги после регистрации прав покупателя на приобретённый объект.

В такой схеме отсутствуют возможности для мошенничества. Передача денег через нотариуса при покупке / продаже квартиры осуществляется через депозит нотариуса, который выступает гарантом легитимности сделки.

Далее, после поступления нотариусу всех запрошенных документов и документов на имущество, а также после выяснения всех договорённостей сторон сделки, нотариус поможет составить и удостоверить юридически грамотный договор, документ подписывается сторонами и далее подаётся сторонами в регистрирующий орган (через МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН.

Важно отметить, что с 2019 года по желанию сторон нотариус может сам направить документы по сделке купли-продажи недвижимости в орган Росреестра по электронным каналам связи. В этом случае регистрация перехода производится в течение одних суток (при подаче документов физическим лицом процедура занимает 5–7 дней).

Ну и последнее — передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача имущества возможна также в разных варианта по соглашению сторон, но самыми частыми являются: передача имущества после подписания договора или после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Важно следующее: При передаче имущества по передаточному акту все риски (гибели, повреждения и т.д.) переходят к покупателю и возможна такая ситуация, что переход права на покупателя еще не зарегистрирован, а он уже несёт ответственность за это имущество (например, квартира — затопление соседей, жилой дом — пожар). До передачи имущества риски и ответственность несёт продавец.

Поэтому совет: подписывайте передаточный акт тогда, когда непосредственно принимаете имущество.

Если кратко подытожить, то самым лучшим и главное безопасным способом продать и купить имущество — это воспользоваться всем набором нотариальных услуг, а именно:

1. Обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением договора.
2. Расчёт по сделке произвести через депозит нотариуса.
3. Доверить нотариусу самому направить документы по регистрации перехода права собственности на покупателя.

Таким образом, круг безопасности вокруг сторон сделки замыкается и совершая сделку ни один из них ничем не рискует, т.к. все три составляющие (договор, расчёт и регистрация) находятся под контролем нотариуса, выступающего гарантом законности и прозрачности совершаемой сделки.

• Договор купли-продажи недвижимости
• Договор дарения недвижимости
• Договор мены недвижимости
• Договор аренды недвижимости
• Договор передачи в пользование квартиры
• Предварительный договор
• Предварительный договор с авансом